ClubFunding reste agréé par l’AMF et affiche un taux moyen de 10,57 % sur les 1 472 projets financés depuis 2015, mais ce taux contractuel ne constitue pas un revenu régulier. Mais au 2 septembre 2026, 53,1 % de son encours, soit 472 M€ sur 888,4 M€, est en retard de paiement ou en procédure, selon ses propres indicateurs.
La perte définitive constatée à ce stade porte sur un seul projet, soit 0,17 M€ de capital. Le risque porte à la fois sur l’immobilisation et sur une perte partielle ou totale du capital. Un quart de l’encours a déjà vu son échéancier réécrit, et les 10,57 % bruts tombent à 7,25 % une fois le PFU de 31,4 % prélevé.
Avis ClubFunding 2026
- 7,25 % une fois le PFU de 31,4 % prélevé
- 12,40 % sur les projets financés en 2026
- 22,7 mois de durée moyenne, avant tout retard
- 181 projets en procédure amiable ou collective
- 24,5 % si l'on rapporte au total financé depuis 2015
- 0,17 M€ de perte définitive, sur un seul projet
- Agréée AMF, PSFP n° FP-2023-40
- Ticket de 1 000 € par projet
- 0 € de frais pour le souscripteur
Une dette immobilière à risque élevé et à durée incertaine, pas un placement de rendement régulier.
Avis sur ClubFunding en 2026, un oui sous conditions
Sur le plan réglementaire, ClubFunding conserve son agrément PSFP et publie des indicateurs détaillés sur son portefeuille. Son portefeuille ne justifie plus, en revanche, de la traiter comme une source de coupons réguliers : le taux moyen de 10,57 % mesure ce qui a été promis au contrat, pas ce qui a été encaissé.
La note ci-dessous repose sur six critères notés sur 10 à partir des indicateurs publiés par ClubFunding au 2 septembre 2026, du registre de l’AMF et des CGU du 2 mars 2026. Les deux critères de risque comptent double.
Six critères notés sur 10, les deux critères de risque comptant double.
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| Critère | Note | Ce qui fonde la note |
|---|---|---|
| Cadre réglementaire | 9/10 | PSFP agréé par l'AMF (FP-2023-40), société de gestion agréée à part (GP-20000025), agent de paiement de Treezor enregistré au REGAFI |
| Transparence des indicateurs | 8/10 | Retards, échéances modifiées, procédures et pertes publiés par année de financement, avec quelques écarts entre l'en-tête et les tableaux de la même page |
| Rendement contractuel | 8/10 | 10,57 % en moyenne pondérée depuis 2015, 12,40 % sur les projets 2026, soit 7,25 % net de PFU sur la moyenne |
| Qualité du portefeuilleCoefficient 2 | 3/10 | 53,1 % de l'encours en retard ou en procédure, dont 319 M€ en procédure amiable ou collective |
| Liquidité et duréeCoefficient 2 | 3/10 | 22,7 mois en moyenne au contrat, un quart de l'encours en échéances modifiées, revente avant terme non garantie |
| Coût pour le souscripteur | 9/10 | 0 € de frais, la plateforme étant rémunérée par les sociétés financées |
| Note globale | 5,8/10 | Un cadre solide, un risque de crédit et d'immobilisation élevé |
Sources : indicateurs ClubFunding au 02/09/2026, registre de l'AMF, CGU du 2 mars 2026.
ClubFunding est-il une plateforme fiable ?
Sur le plan réglementaire, oui. ClubFunding SAS figure sur la liste blanche des PSFP de l’AMF et n’apparaît pas sur la liste des prestataires radiés, mise à jour le 10 juin 2026. Les affirmations qui circulent en ligne datent souvent de l’époque où la plateforme affichait zéro défaut :
- « Régulée comme CIP » : ce statut a disparu, remplacé par le régime PSFP issu du règlement européen.
- « Garantie par l’AMF » : l’agrément atteste un statut, il ne protège ni le capital ni les coupons, et les titres souscrits ne relèvent d’aucun mécanisme comparable à la garantie des dépôts.
- « Zéro défaut » : encore repris par des comparatifs anciens, ce chiffre est contredit par la plateforme elle-même, qui recense 89 projets en procédure collective et 92 en procédure amiable.
- « Arnaque » : les difficultés publiées par la plateforme relèvent du risque de crédit des sociétés financées, un risque propre au financement de promotions immobilières.
ClubFunding Group réunit plusieurs entités. La plateforme immobilière est exploitée par ClubFunding SAS, tandis que ClubFunding Asset Management est une société de gestion distincte, agréée par l’AMF sous le n° GP-20000025 depuis le 1er septembre 2020. Depuis 2022, Florac, Peninsula Capital, EMZ Partners et Bpifrance détiennent une participation minoritaire au capital du groupe, les fondateurs en gardant le contrôle.
Les flux transitent par Treezor, établissement de monnaie électronique dont ClubFunding est agent de services de paiement, enregistré au REGAFI sous le n° 732445.
- un test de connaissances et une évaluation de la capacité à supporter des pertes (article 21) ;
- un délai de réflexion de quatre jours calendaires, pendant lequel l'investisseur peut retirer son offre d'investissement ou sa manifestation d'intérêt (article 22) ;
- une fiche d'informations clés par projet (article 23).
Quel rendement attendre réellement de ClubFunding ?
Le taux affiché sur chaque projet est un taux contractuel : il fixe ce que la société de projet s’engage à verser, pas ce que l’investisseur touchera. ClubFunding publie sa moyenne par année de financement, en regard du capital déjà rendu.
Taux contractuels publiés par ClubFunding, en regard du capital déjà rendu et des intérêts versés.
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| Année de financement | Projets | Montant financé | Taux moyen pondéré | Durée moyenne | Capital remboursé | Intérêts versés |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 8 | 1,4 M€ | 9,25 % | 42 mois | 100 % | 0,3 M€ |
| 2016 | 13 | 4,2 M€ | 10,33 % | 19,3 mois | 100 % | 0,5 M€ |
| 2017 | 30 | 12,2 M€ | 10,26 % | 16,9 mois | 100 % | 1,5 M€ |
| 2018 | 47 | 28,4 M€ | 9,79 % | 18,9 mois | 97,49 % | 4,6 M€ |
| 2019 | 79 | 73,1 M€ | 9,87 % | 19,3 mois | 97,72 % | 11 M€ |
| 2020 | 116 | 120,5 M€ | 9,61 % | 19,2 mois | 88,88 % | 18,3 M€ |
| 2021 | 209 | 325,7 M€ | 9,67 % | 22,7 mois | 66,76 % | 42,2 M€ |
| 2022 | 364 | 487 M€ | 9,85 % | 25,1 mois | 43,96 % | 89,9 M€ |
| 2023 | 199 | 416,6 M€ | 10,84 % | 19,6 mois | 52,22 % | 49,5 M€ |
| 2024 | 162 | 216,7 M€ | 11,59 % | 22,9 mois | 43,07 % | 25 M€ |
| 2025 | 164 | 159,4 M€ | 12,50 % | 25,9 mois | 43,35 % | 11,4 M€ |
| 2026 (en cours) | 81 | 80,4 M€ | 12,40 % | 23,3 mois | 4,59 % | 1,4 M€ |
| Depuis mai 2015 | 1 472 | 1 925,8 M€ | 10,57 % | 22,7 mois | 53,97 % | 255,7 M€ |
Source : indicateurs de performance ClubFunding mis à jour le 02/09/2026.
Deux époques se dessinent. Jusqu’en 2020, les projets ont rendu près de 89 % de leur capital ou davantage ; les millésimes 2021 et 2022, qui pèsent 42 % de tout le montant financé, n’en ont rendu que 67 % et 44 %, alors que leur échéance contractuelle est dépassée. La hausse des taux vers 12,5 % depuis 2025 intervient dans un contexte de risque accru, sans préjuger du rendement effectivement encaissé.
Le TRI de 9,95 % mis en avant sur le site obéit à une autre logique : il porte sur les seuls financements entièrement soldés depuis 2015, arrêtés au 30 avril 2026, fonds de ClubFunding Asset Management inclus. Ce calcul exclut donc les financements encore ouverts, dont l’issue n’est pas connue.
À leur perception, les intérêts supportent en 2026 un prélèvement forfaitaire de 31,4 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème. Un article ClubFunding du 22 juillet 2026 retient encore 30 %, taux antérieur à la hausse des prélèvements sociaux. Les modalités déclaratives relèvent de l’imposition des intérêts perçus en financement participatif.
Le net reste un plafond théorique, puisqu’il suppose un remboursement à l’heure : tout retard non compensé par des intérêts de retard creuse l’écart entre taux de vitrine et rendement net réel.
Qui paie les frais de la plateforme ?
Pour le souscripteur, rien : les CGU du 2 mars 2026 déclarent gratuits l’usage du service et le suivi après collecte. La facture revient à la société financée, avec une commission de collecte pouvant atteindre 5 % HT du montant levé, 2 500 € au minimum, plus des frais de suivi.
Le modèle est notamment rémunéré à la collecte, avec une commission payée en une fois par la société financée, à laquelle s’ajoutent des frais de suivi. La qualité de la sélection et du suivi reste donc déterminante.
Quel est le vrai taux de défaut de ClubFunding ?
Tout dépend de ce que l’on compte. La perte définitive reste marginale, 0,17 M€ sur un seul projet de 2018. En revanche, 53,1 % de l’encours est en retard ou en procédure au 2 septembre 2026, ce qui représente 24,5 % de tout le montant financé depuis 2015.
Situation au 2 septembre 2026 du capital encore dû, millésime par millésime.
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| Année de financement | Montant financé | Capital encore dû | Échéances modifiées | Retards de paiement | Procédures amiables et collectives | Part du montant financé en retard ou en procédure |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 73,1 M€ | 1,6 M€ | 0 | 0 | 1,6 M€ | 2,2 % |
| 2020 | 120,5 M€ | 13,4 M€ | 0 | 1,1 M€ | 12,3 M€ | 11,1 % |
| 2021 | 325,7 M€ | 108,2 M€ | 44,2 M€ | 9,8 M€ | 54,2 M€ | 19,6 % |
| 2022 | 487 M€ | 273 M€ | 89,3 M€ | 42,8 M€ | 135,2 M€ | 36,6 % |
| 2023 | 416,6 M€ | 199 M€ | 42,6 M€ | 63,6 M€ | 84,9 M€ | 35,6 % |
| 2024 | 216,7 M€ | 123,4 M€ | 31,3 M€ | 26,5 M€ | 28,5 M€ | 25,4 % |
| 2025 | 159,4 M€ | 90,2 M€ | 5,5 M€ | 7,6 M€ | 1,6 M€ | 5,8 % |
| 2026 (en cours) | 80,4 M€ | 76,8 M€ | 7,4 M€ | 1,4 M€ | 0 | 1,7 % |
| Depuis mai 2015 | 1 925,8 M€ | 888,4 M€ | 222,3 M€ | 153 M€ | 319 M€ | 24,5 % |
Source : indicateurs de performance ClubFunding au 02/09/2026, calculs Online Asset. Les millésimes 2015 à 2018, remboursés à plus de 97 %, ne sont pas détaillés.
La bascule est nette : 2,2 % du millésime 2019 est en retard ou en procédure, contre plus d’un tiers des millésimes 2022 et 2023. Le phénomène dépasse ClubFunding. L’étude de l’AMF du 20 janvier 2025 relève, deux ans après leur lancement, 20,1 % de retards sur les projets financés en 2020 et 36,9 % sur ceux de 2021, toutes grandes plateformes confondues. Comparer les plateformes de financement participatif régulées revient donc à lire ces mêmes indicateurs chez chacune.
Pourquoi les chiffres publiés divergent-ils autant d’un site à l’autre ?
Un même portefeuille produit des taux très différents selon la méthode :
- Nombre ou montant : 181 projets en procédure représentent 12,3 % des projets financés, mais 16,6 % du montant financé.
- Encours ou total financé : les retards et procédures pèsent 53,1 % de l’encours, 24,5 % du total.
- Échéances modifiées : les inclure fait passer la part de l’encours hors calendrier à 78,2 %.
- Retards soldés : 74 projets remboursés intégralement l’ont été en retard, et disparaissent des statistiques de retard une fois soldés.
L’AMF illustre ce dernier biais : sur la cohorte 2019, le taux de retard affiché à la date d’observation était de 15,2 %, alors que 60,2 % des projets avaient connu un retard, remboursements tardifs compris. Un taux de perte proche de zéro ne rassure donc qu’à moitié : une perte ne devient définitive qu’à l’issue d’une procédure, et 319 M€ restent aujourd’hui dans cette file d’attente.
Projet ClubFunding en retard ou en procédure, que se passe-t-il ?
Un retard n’est pas un défaut, et une procédure n’est pas une perte. Entre les deux s’ouvre une séquence qui peut durer plusieurs années, pendant lesquelles l’obligataire ne décide presque de rien seul. Dès la souscription, les porteurs d’une même émission sont groupés de plein droit en une masse, conformément à l’article L.228-46 du Code de commerce, et c’est la masse qui vote.
Ce que vit l'investisseur à chaque étape, qui décide, et le poids de chaque situation dans le portefeuille.
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| Étape | Ce que vit l'investisseur | Qui décide | Poids au 02/09/2026 |
|---|---|---|---|
| Échéance prorogée par avenant | Coupons souvent maintenus, capital repoussé | Assemblée ou consultation écrite des obligataires (art. L.228-46-1 et L.228-65 du Code de commerce) | 149 projets, 222,3 M€ |
| Retard de 0 à 6 mois | Échéance dépassée, suivi publié sur l'espace investisseur | L'émetteur, sous suivi de la plateforme | 51 projets, 101,4 M€ |
| Retard de plus de 6 mois | Incertitude sur le calendrier, intérêts de retard éventuels | L'émetteur, sous suivi de la plateforme | 47 projets, 51,6 M€ |
| Procédure amiable | Négociation confidentielle, mandat ad hoc ou conciliation | Le président du tribunal et les parties | 92 projets, 200 M€ |
| Procédure collective | Sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire | Le tribunal, sur déclaration de créance | 89 projets, 119 M€ |
| Perte définitive | Capital constaté comme perdu | Issue de la procédure | 1 projet, 0,17 M€ |
Source : indicateurs de performance ClubFunding au 02/09/2026.
Les sûretés annoncées sur les fiches projet, hypothèque, caution personnelle ou fiducie, ne valent pas garantie de remboursement. Leur efficacité dépend du rang des créanciers, de la valeur réalisable du bien et de la durée de la procédure. Plusieurs investisseurs le signalent d’ailleurs sur Trustpilot depuis fin 2025.
Un point souvent mal compris : la plateforme représente la masse, elle ne se substitue pas au tribunal. En cas de désaccord sur le traitement d’un dossier, une réclamation écrite doit d’abord être adressée au professionnel. En cas de réponse insatisfaisante ou d’absence de réponse sous deux mois, le Médiateur de l’AMF peut être saisi si le litige relève de sa compétence. Son communiqué du 10 septembre 2026 fait état de 93 dossiers de financement participatif clos en 2025, contre 8 en 2024, puis 69 sur le premier semestre 2026, tous acteurs confondus.
Avis des investisseurs sur ClubFunding
Le profil Clubfunding Group sur Trustpilot affiche 3,7 sur 5 pour 1 110 avis, dont 377 déposés sur les douze derniers mois. La distribution est polarisée : 52 % de notes maximales, 17 % de notes minimales, et peu d’avis intermédiaires. L’entreprise déclare répondre à 60 % des avis négatifs, sous deux semaines en moyenne.
Attention au périmètre : ce profil couvre l’ensemble du groupe, donc aussi les produits structurés, l’equity et les fonds, pas seulement la dette immobilière.
- Ce qui satisfait : un avis du 28 avril 2026 souligne des synthèses de projet bien présentées, un autre du 23 avril la disponibilité des interlocuteurs. Le prélèvement et le versement directs sur le compte bancaire reviennent souvent.
- Ce qui fâche : un investisseur explique, le 27 avril 2026, avoir placé 12 000 € sur six projets, dont trois soldés, deux en retard et un en liquidation, et dit sa surprise face au zéro défaut affiché à l’époque. Un autre, le 3 avril, juge la sélection des dossiers de dette moins exigeante qu’avant et l’information des fiches trop légère.
- Ce que répond ClubFunding : que le suivi est mis à jour sur l’espace investisseur, que son service juridique reste mobilisé et que les délais de procédure ne dépendent pas d’elle.
Ces retours mesurent la qualité du service et de la communication. Ils ne disent rien du risque de crédit des sociétés financées, qui se lit dans les indicateurs, pas dans les étoiles.
Quelles plateformes regarder à côté de ClubFunding ?
Avec un ticket de 1 000 €, dix lignes représentent 10 000 €. La diversification repose sur le nombre d’opérateurs, l’étalement des millésimes et la nature du sous-jacent. Les indicateurs par année de financement montrent qu’un portefeuille concentré sur 2021 et 2022 aurait subi le creux quel que soit le nom de la plateforme.
Trois critères permettent de comparer sérieusement deux acteurs :
- La granularité des indicateurs publiés : année de financement, statut, montants, et pas seulement un taux de défaut global.
- Le poids des procédures dans l’encours, plutôt que dans le nombre de projets.
- Le traitement des dossiers en difficulté : fréquence des mises à jour, accès au détail des votes de la masse.
Sur le même segment de dette immobilière, Homunity applique une logique proche avec un ticket d’entrée également fixé à 1 000 €. Pour sortir de la promotion immobilière tout en restant sur du financement participatif, le prêt aux PME et aux projets d’énergie renouvelable obéit à un cycle de risque différent.
- simulation de la capacité à supporter des pertes : 10 % du patrimoine, soit 10 000 € (article 21, paragraphe 5) ;
- avertissement et consentement explicite au-delà de 1 000 € ou de 5 % du patrimoine sur un même projet, le montant le plus élevé étant retenu, soit ici 5 000 € (article 21, paragraphe 7).
Investir sur ClubFunding, peut-on récupérer son argent avant l’échéance ?
Beaucoup d’investisseurs découvrent la durée réelle de leur placement au moment où l’échéance contractuelle passe sans remboursement. Voici les questions qui reviennent le plus souvent avant de souscrire.
Peut-on revendre ses obligations ClubFunding avant l'échéance ?
Non, pas de façon garantie. Le règlement européen autorise les plateformes à exploiter un tableau d’affichage où acheteurs et vendeurs publient leurs intentions (article 25 du règlement (UE) 2020/1503), mais ce dispositif n’est pas un marché organisé : aucune exécution ni aucun prix n’est assuré. Un investissement en crowdfunding immobilier se raisonne donc comme un capital bloqué jusqu’au remboursement effectif.
Combien de temps l'argent reste-t-il réellement immobilisé ?
La durée moyenne d’emprunt pondérée annoncée par ClubFunding est de 22,7 mois depuis 2015, et de 25,9 mois sur les projets de 2025. Ce sont des durées contractuelles. Au 2 septembre 2026, 25 % de l’encours est porté par des projets dont l’échéance a déjà été modifiée par un vote des obligataires, et 17,2 % par des projets en retard de paiement.
Peut-on perdre tout son capital sur un projet ClubFunding ?
Oui. Une obligation de financement participatif n’est couverte par aucune garantie des dépôts, et la plateforme le rappelle elle-même dans ses avertissements. Sur l’historique publié, une seule perte définitive a été constatée, pour 0,17 M€ sur un projet de 2018, mais 319 M€ sont encore engagés dans des procédures amiables ou collectives dont l’issue n’est pas connue.
Les fonds ClubFunding Asset Management relèvent-ils du crowdfunding ?
Non. ClubFunding Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le numéro GP-20000025, distincte de la plateforme PSFP. Ses fonds obéissent à un cadre réglementaire, à des frais et à un profil de risque différents de ceux des obligations souscrites projet par projet, même si le TRI moyen communiqué par la marque agrège les deux univers.
- obligations : selon le BOFiP (BOI-RPPM-RCM-20-10-20-20, § 390), la perte constatée au remboursement s'impute sur les intérêts de cette même obligation versés la même année ;
- prêts participatifs et minibons : l'article 125-00 A du CGI autorise l'imputation sur les intérêts de prêts de même nature, l'année de l'irrécouvrabilité et les cinq suivantes, dans la limite de 8 000 € par an.
- Indicateurs de performance ClubFunding au 02/09/2026
- Fiche ClubFunding SAS sur la liste blanche des PSFP
- Analyse des performances affichées du marché du crowdfunding immobilier
- Rapport annuel 2025 du Médiateur de l'AMF
- Règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020 sur les prestataires de services de financement participatif
- Article L.547-1 du Code monétaire et financier
- Articles L.228-46, L.228-46-1 et L.228-65 du Code de commerce
- Imposition des valeurs mobilières et revenus de placement
- Conditions générales d'utilisation ClubFunding du 02/03/2026
- Avis clients Clubfunding Group sur Trustpilot
