La logistique est au cœur de la révolution économique mondiale, portée par l’explosion du e-commerce et la croissance des besoins en entrepôts et plateformes urbaines. En 2025, les SCPI logistiques se positionnent comme des solutions d’investissement particulièrement attractives, combinant rendement, diversification et résilience. Que vous soyez particulier ou investisseur aguerri, ces placements offrent une opportunité unique de profiter de l’évolution rapide du secteur immobilier professionnel.
Les SCPI logistiques, comme ActivImmo ou LF Opportunité Immo, investissent dans des actifs diversifiés : entrepôts automatisés, bâtiments de stockage ou plateformes de distribution. Avec des taux de rendement situés entre 4 % et 6 %, elles assurent une répartition efficace des risques et une génération de revenus réguliers grâce à des locataires engagés sur le long terme.
Dans cet article, nous décryptons tout ce que vous devez savoir sur les SCPI logistiques : leur fonctionnement, les avantages qu’elles procurent et un classement des meilleures options disponibles en 2025. Découvrez également des outils pour évaluer leur rentabilité et des conseils pour maximiser vos gains. Lancez-vous dans un placement stratégique et durable !
| SCPI | Prix de la part | Rendement 2024* | Capitalisation | Min. investissement | Points forts | Allocation logistique | Notation risque** |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ActivImmo | 615€ | 6.27% | 1.1 Mds€ | 1 part | • Leader historique du secteur • Plus de 70% en logistique pure • Forte présence en Île-de-France |
75% | 3/5 |
| LOG IN | 200€ | 5.85% | 250 M€ | 10 parts | • Stratégie européenne • Focus sur le dernier kilomètre • Label ISR |
85% | 4/5 |
| Comète | 200€ | 5.95% | 180 M€ | 5 parts | • Innovation logistique • Actifs nouvelle génération • Frais de gestion optimisés |
65% | 3/5 |
| LF Opportunité Immo | 235€ | 5.45% | 450 M€ | 5 parts | • Diversification sectorielle • Track record solide • Mutualisation des risques |
45% | 2/5 |
| Aestiam Cap'Hébergimmo | 250€ | 5.15% | 320 M€ | 5 parts | • Mix logistique/hôtellerie • Régions dynamiques • Forte liquidité |
35% | 2/5 |
| Transitions Europe | 225€ | 5.75% | 280 M€ | 4 parts | • Critères ESG stricts • Logistique verte • Certification HQE |
55% | 3/5 |
| Remake Live | 190€ | 6.05% | 220 M€ | 10 parts | • Technologies innovantes • Smart buildings • Forte digitalisation |
60% | 4/5 |
| Iroko Zen | 205€ | 5.65% | 300 M€ | 5 parts | • Gestion simplifiée • Transparence • Souscription 100% digitale |
50% | 3/5 |
Comprendre les SCPI logistiques
Le marché des SCPI se diversifie de plus en plus, notamment avec l’apparition de solutions spécialisées dans le domaine professionnel. Ce secteur attire autant les investisseurs novices que les habitués.
Pour découvrir les meilleures SCPI du moment, consultez notre guide dédié : meilleures SCPI. C’est un excellent point de départ pour tout investisseur.
Définition et fonctionnement d’une SCPI logistique
Une SCPI de logistique est un véhicule d’investissement collectif axé sur des entrepôts, plateformes de distribution ou autres biens liés à la supply chain. Les associés achètent des parts, et la SCPI se charge de l’acquisition et de la gestion de ces actifs.
En tant que société civile de placement, elle collecte des fonds auprès d’investisseurs, puis les alloue à des biens logistiques. Chaque souscripteur perçoit ensuite une fraction proportionnelle aux loyers générés.
Les principales étapes :
- Sélection et achat des entrepôts logistiques
- Gestion locative et suivi des baux
- Optimisation des revenus locatifs
Ce fonctionnement SCPI assure une mutualisation des risques et une gestion déléguée aux experts du secteur.
Différence entre SCPI logistique et autres SCPI
Une SCPI logistique investit exclusivement dans la chaîne d’approvisionnement (hangars, hubs de distribution, etc.), tandis qu’une SCPI de bureaux ou de commerces se concentre sur des immeubles tertiaires. Les rendements et la volatilité peuvent différer selon la demande du marché, la rotation des locataires et l’évolution économique.
Comparaison rapide :
- SCPI de rendement : actifs diversifiés, risques mutualisés, rendement stable
- SCPI logistique : actifs ciblés (entrepôts), rendement potentiellement dynamique, dépendance à l’essor du commerce en ligne
- SCPI commerciale : focus sur magasins et centres commerciaux, sensible aux cycles de consommation.
Types d’actifs immobiliers ciblés
Les SCPI logistiques se focalisent sur des sites adaptés à la livraison rapide et à la distribution régionale. La logistique urbaine devient incontournable pour répondre aux exigences de proximité. Ce positionnement stratégique séduit de plus en plus d’investisseurs avertis.
- Bâtiments liés à la logistique hautement automatisés
- Plates-formes de cross-docking
- Centres de tri et de distribution
- Entrepôts régionaux destinés au e-commerce
Les perspectives de rendement en 2025 sont encourageantes, car la demande de stockage augmente régulièrement. Pour plus d’informations sur l’économie française, rendez-vous sur insee.fr.
Pourquoi investir en SCPI logistique en 2025 ?
L’année 2025 s’annonce prometteuse pour l’investissement immobilier dans la logistique. Après la période chahutée de ces dernières années, l’attrait pour les infrastructures de stockage et de livraison croît fortement. Les changements de comportement d’achat et l’urbanisation accélérée contribuent à faire de ce domaine un choix d’investissement particulièrement pertinent.
L’essor du e-commerce et son impact sur le secteur
Le commerce en ligne transforme radicalement les modes de consommation. Les entreprises doivent multiplier leurs centres de stockage afin de livrer rapidement. Les SCPI logistiques profitent de cette dynamique grâce à une forte demande locative et à des baux solides.
Parallèlement, le commerce électronique génère chaque année un chiffre d’affaires grandissant, stimulant le développement de nouveaux entrepôts. Ces infrastructures, souvent situées à proximité des grandes agglomérations, renforcent la stabilité du marché et attirent les capitaux.
Depuis la crise sanitaire, la croissance du e-commerce s’est encore accélérée. Selon Statista, la demande d’espaces logistiques devrait croître à deux chiffres d’ici 2025.
Les atouts spécifiques de l’immobilier logistique
L’immobilier logistique bénéficie d’une forte résilience, même en cas de ralentissement économique. Les locataires (transporteurs, distributeurs, e-commerçants) concluent souvent des baux de longue durée, offrant une visibilité sur les revenus et limitant l’impact de la vacance locative.
Les avantages de l’immobilier logistique incluent :
- Des baux fermes de 6 à 9 ans
- Des locataires stables même en période de crise
- Un marché en croissance porté par l’explosion du e-commerce
- Une meilleure diversification de portefeuille
Cet ensemble d’atouts explique pourquoi ce segment attire tant de capitaux. Le rendement attractif constitue un argument clé pour les investisseurs, toujours à la recherche d’opportunités sécurisées et rentables. Pour découvrir d’autres options et lire notre classement complet, consultez meilleures SCPI 2025, qui recense les solutions les plus performantes pour cette année.
Rendements historiques et perspectives
L’évolution du taux de distribution sur la période 2015-2020 démontre la robustesse de ce secteur, avec une progression régulière. Les facteurs structurels (essor du e-commerce, digitalisation des chaînes logistiques) ont favorisé une croissance soutenue, malgré les aléas conjoncturels.
À l’approche de 2025, plusieurs analystes anticipent une stabilité accrue, voire une hausse modérée. De nouvelles stratégies émergent, et certains acteurs envisagent de lancer une SCPI Iogistique dotée d’une vision internationale, pour saisir des opportunités dans toute l’Europe et maintenir de bons rendements.
Top 8 des meilleures SCPI logistiques en 2025
Pour établir ce classement, nous avons observé la diversification des actifs, la solidité financière et la qualité de la gestion. Ainsi, voici notre sélection des meilleures SCPI logistiques pour l’année à venir. Bien qu’elles partagent un positionnement sur la supply chain, chaque solution possède des spécificités. Certaines visent les marchés nationaux, tandis que d’autres misent sur plusieurs pays. Voyons maintenant comment Société Civile de Placement Immobilier dans le secteur des entrepôts s’inscrit dans ce paysage.
1. SCPI ActivImmo : le leader du marché
La SCPI Activimmo est devenue incontournable grâce à sa focalisation sur les biens logistiques à forte demande locative. Elle se distingue par sa politique d’acquisition sélective et son attention portée à l’emplacement des entrepôts. Sa stratégie inclut la modernisation des bâtiments pour maintenir un haut niveau de satisfaction locative.
- Capital variable gérée par Alderan
- Rendement 2024 : autour de 5 % (objectif indicatif)
- Encours : plus de 300 millions d’euros
- Biens répartis majoritairement en France
Si vous souhaitez approfondir vos recherches sur cette option, vous pouvez vous rendre sur leur page officielle : SCPI ActivImmo. Pour obtenir un retour d’expérience indépendant, consultez notre article SCPI Activimmo avis qui vous offre une analyse complète de ce leader du marché.
2. SCPI LOG IN : la nouvelle référence européenne
Cette SCPI se développe à l’international, ciblant des plateformes logistiques en Allemagne et aux Pays-Bas. Elle mise sur des actifs de dernière génération pour optimiser l’efficacité énergétique et attirer des locataires de renom.
Le capital variable de LOG IN offre une certaine souplesse pour les nouveaux souscripteurs. Considérée comme la première SCPI de ce type à s’imposer au-delà des frontières françaises, elle présente un couple rendement-risque généralement plus élevé qu’une SCPI purement hexagonale.
3. SCPI Comète : performance et innovation
Pour qui souhaite investir dans une SCPI audacieuse, Comète propose des solutions novatrices. Ses actifs sont équipés de technologies IoT visant à automatiser la gestion des stocks et à rationaliser les flux de livraison. Cette approche séduit les grandes entreprises de logistique.
Derrière ce modèle avant-gardiste se cache une société de gestion expérimentée, capable de repérer des emplacements stratégiques proches des axes autoroutiers. Grâce à sa vision long terme, Comète offre une diversification intéressante pour les portefeuilles souhaitant miser sur les entrepôts connectés.
4. SCPI LF Opportunité Immo : la valeur sûre
La SCPI LF Opportunité Immo se démarque par son historique de stabilité depuis 2018. Ciblant majoritairement des biens logistiques franciliens, elle maintient une politique d’acquisition prudente, sans négliger les opportunités en régions. Son track record séduit les investisseurs prudents.
Ses frais de gestion se situent dans la moyenne du marché, tout en garantissant un accompagnement complet. Les associés bénéficient également d’une information transparente sur la performance et les projets de développement, gage d’une relation de confiance durable.
5. SCPI Aestiam Cap’Hébergimmo : diversification et stabilité
Dédiée à la fois aux biens de santé et aux infrastructures de distribution, elle convient aussi bien à un placement en direct qu’en assurance vie. Son parc immobilier inclut des cliniques, des résidences pour seniors et plusieurs centres logistiques en périphérie des grandes métropoles.
La répartition géographique s’établit autour de 70 % en France et 30 % en Europe. Pour les détenteurs de parts de SCPI, cette diversification géographique atténue certains risques inhérents au marché purement national.
6. SCPI Transitions Europe : un focus sur la durabilité
Transitions Europe privilégie des sites logistiques éco-responsables, intégrant isolation de haute qualité et énergies renouvelables. Son objectif est d’améliorer l’empreinte carbone des actifs, tout en profitant de la croissance des besoins d’entreposage.
Forte d’un engagement dans l’investissement socialement responsable, la SCPI vise des certifications environnementales (BREEAM, LEED). Elle collabore aussi avec des plateformes de crowdfunding telles que Louve Invest, facilitant ainsi l’accès à l’investissement pour un public plus large.
7. SCPI Remake Live : une stratégie moderne et flexible
Remake Live place la mobilité des biens logistiques au cœur de son approche. Les emplacements choisis s’adaptent rapidement aux fluctuations de marché, assurant des relocations plus simples et une minimisation des périodes vacantes. L’objectif est de maximiser les opportunités sectorielles.
Pour qui souhaite investir en SCPI logistique, cette SCPI propose des emplacements ciblés dans des zones très demandées. Il s’agit d’une civile de placement immobilier capable d’évoluer en fonction des tendances, tout en sécurisant un rendement raisonnable.
8. SCPI Iroko Zen : rendement et simplicité
Iroko Zen a séduit les investisseurs grâce à un positionnement transparent et sans frais cachés. Toutefois, il convient de garder à l’esprit qu’un investissement en SCPI, même rentable, peut entraîner une perte en capital si le marché devient moins favorable.
Ses frais de souscription sont réduits, et elle propose des solutions attractives pour les non-résidents. Son modèle repose sur une gestion innovante et un suivi financier rigoureux, permettant aux souscripteurs de bénéficier d’une mutualisation des risques et d’une diversification sectorielle intéressante. Pour en savoir plus sur la performance de ce produit, n’hésitez pas à consulter Iroko Zen avis, qui propose des retours détaillés de ses utilisateurs.
Comment fonctionne une SCPI logistique ?
Le principe ressemble à un placement collectif « clé en main ». La société civile de placement immobilier s’occupe de tout, de l’achat à la gestion. Pour plus d’informations, consultez ce guide officiel. L’investissement en SCPI logistique est ainsi simplifié pour chaque souscripteur, même débutant.
Processus d’investissement et collecte de fonds
La première étape consiste à verser un prix de souscription fixé par la SCPI. En général, un montant minimum est requis. Cette somme est ensuite employée pour acquérir des actifs logistiques pertinents, en fonction des objectifs de rentabilité et de diversification.
Certaines plateformes, comme la centrale des SCPI, facilitent le parcours d’investissement en proposant des simulateurs et un accompagnement personnalisé. Une fois la souscription validée, l’investisseur devient associé et participe aux résultats dégagés par le portefeuille de biens logistiques.
Les SCPI spécialisées dans la livraison du dernier kilomètre attirent particulièrement l’attention. Ce segment, centré sur la distribution rapide en zone urbaine, répond aux nouveaux enjeux de consommation et peut offrir un rendement solide à moyen terme. Par ailleurs, pour enrichir votre vision du marché, consultez Myshare SCPI, qui partage des retours d’expérience sur des investissements similaires.
Gestion des actifs logistiques
La supervision quotidienne inclut la sélection des locataires, la mise en valeur des bâtiments et l’anticipation des évolutions du marché. Cette tâche est primordiale car la logistique est une société en mouvement, marquée par les variations de la demande et les évolutions technologiques.
Points clés :
- Maintenance des sites
- Optimisation de la fiscalité
- Suivi des baux pour la SCPI à capital variable
- Prospection de nouvelles opportunités d’investissement
Les locaux d’activités doivent rester attractifs. Une veille constante sur l’état du marché et des infrastructures logistiques permet d’assurer un turnover locatif réduit, gage de stabilité financière pour la SCPI.
Redistribution des loyers aux investisseurs
Chaque trimestre ou semestre, les revenus perçus des locataires sont reversés aux associés sous forme de dividende. Cette distribution résulte du total des loyers collectés, déduction faite des charges (entretien, fiscalité, assurances). La transparence reste cruciale pour nouer une relation de confiance sur le long terme.
Le rendement SCPI logistique net s’obtient en retranchant les différents frais (gestion, maintenance) des loyers encaissés. Par exemple, si la SCPI génère 5 % brut et que 1 % est consacré aux frais, alors le rendement distribué avoisine 4 % pour l’investisseur.
Critères de sélection d’une SCPI logistique
Avant de souscrire, il est essentiel d’évaluer plusieurs critères de sélection : qualité des emplacements, solidité des locataires, stratégie d’expansion et transparence de la gouvernance. Bien comprendre le projet d’une SCPI vous permettra d’éviter les mauvaises surprises et d’optimiser votre placement sur le long terme.
- L’historique de performance pour choisir une SCPI logistique adaptée
- Le marché immobilier visé (France, Europe, zones urbaines, etc.)
- Le taux d’endettement moyen de la SCPI
- Le pourcentage d’occupation (ratio de vacances)
- Les perspectives de croissance du secteur logistique
- La diversification géographique et locative
Pour valider ces points, prenez le temps de consulter les rapports annuels et les documents réglementaires. Enfin, n’hésitez pas à confronter plusieurs offres : la SCPI idéale se révèle souvent après comparaison minutieuse. Pour diversifier vos sources, explorez également SCPI Belgique, qui présente des opportunités d’investissement à l’international.
En effet, la bonne connaissance des tendances vous permettra de repérer la SCPI logistique qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur éclairé. Pour compléter votre analyse, pensez à consulter SCPI Épargne Pierre avis, qui fournit une perspective complémentaire sur d’autres produits immobiliers.
SCPI logistique : Questions fréquentes sur l’investissement en entrepôts
Les investisseurs débutants s’interrogent souvent sur la fiscalité, la liquidité ou la rentabilité. Le secteur de la logistique peut sembler complexe au premier abord. Cependant, une SCPI spécialisée dans les infrastructures de stockage offre de réelles opportunités, à condition de maîtriser quelques notions clés.
Quelle différence avec un investissement en pierre-papier classique ?
La principale divergence réside dans la nature des actifs détenus et la volatilité du marché. Par ailleurs, la durée de conservation des parts peut être plus longue, la logistique exigeant souvent des engagements de bail prolongés. Cela implique aussi des atouts en termes de récurrence des loyers.
- Liquidité : généralement moins élevée que pour un bureau classique
- Fiscalité : dépend de la localisation des entrepôts
- Patrimoine immobilier : axé sur la supply chain, plus technique et sectoriel
Faut-il privilégier les SCPI cotées ou non cotées ?
Les SCPI cotées peuvent offrir une meilleure liquidité, mais elles sont soumises aux fluctuations boursières, ce qui peut accroître les risques d’investissement. À l’inverse, les SCPI non cotées sont moins sensibles aux variations quotidiennes, mais la revente des parts peut prendre plus de temps.
Le niveau de capitalisation joue également sur la stabilité et la capacité d’adaptation de la SCPI. Il convient donc d’étudier soigneusement le bilan, le volume d’actifs sous gestion et la stratégie de croissance pour déterminer la solution la mieux adaptée à votre profil et à vos objectifs. Pour une vision alternative, jetez un œil à Primovie SCPI avis, qui propose une analyse approfondie de ce produit innovant.
Comment revendre ses parts de SCPI logistique ?
La revente peut s’effectuer soit sur le marché secondaire géré par la SCPI, soit via une plateforme de négociation spécialisée. Les démarches incluent la vérification du prix estimé, la signature d’un bulletin de cession et l’éventuelle application d’une décote selon l’offre et la demande. Un investisseur prudent anticipe cette étape pour éviter les mauvaises surprises.
Quels sont les rendements moyens des SCPI logistiques ?
Sur la période 2020-2025, les rendements moyens oscillent entre 4 % et 6 %, selon la localisation des biens et la qualité des locataires. Plusieurs facteurs influent, dont la tension locative, l’entretien des infrastructures et l’évolution de la fiscalité. Mieux la SCPI gère ces aspects, plus la performance reste élevée.
Quel impact de la taxe foncière sur les rendements ?
La taxe foncière peut réduire le niveau de revenu net perçu. Par exemple, si le taux communal se situe autour de 30 %, cela diminue d’autant le bénéfice annuel. Les SCPI, pour limiter l’incidence, choisissent des zones offrant un compromis intéressant entre rentabilité potentielle et charges locales. Chaque investisseur doit donc intégrer cet élément dans son calcul global de rentabilité.
