Pierval Santé est une SCPI de rendement gérée par Euryale et investie uniquement dans l’immobilier de santé : EHPAD, résidences seniors, cliniques, maisons médicales, laboratoires. Au 30 juin 2026, elle détient 255 immeubles dans 9 pays, dont les deux tiers hors de France, pour 60 975 associés.
Notre avis sur Pierval Santé : elle peut convenir à un épargnant capable de garder ses parts au moins dix ans (la durée recommandée), le temps d’amortir 10,51 % de frais d’entrée, mais pas à qui pourrait devoir vendre rapidement. Le patrimoine est défensif, avec des baux fermes très longs, mais le rendement a reculé depuis 2023, le dividende trimestriel est réduit en 2026 et les parts en attente de retrait augmentent.
Si vous cherchez une exposition hors de France sans vous limiter à la santé, comparez avec la SCPI internationale Corum XL, diversifiée par type d’immeuble.
| Caractéristiques | Détails Pierval Santé | Notre évaluation |
|---|---|---|
| Société de gestion | Euryale (agréée par l'AMF, GP-14000027) | Spécialiste de l'immobilier de santé |
| Taux de distribution 2025 | 4,06 % | Stable par rapport à 2024 (4,05 %), en baisse par rapport à 2023 (5,10 %) |
| Dividende 2025 | 8,28 € brut par part | 7,34 € versés après les impôts étrangers payés par la SCPI |
| Prix de la part | 204 € depuis le 29 décembre 2022 | Inchangé ; 2,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution |
| Valeur de reconstitution | 199,21 € (30 juin 2026) | Stable depuis fin 2023 (199,14 €) |
| Montant minimum | 1 020 € (5 parts à 204 €) | Uniquement pour la première souscription |
| Frais de souscription | 10,51 % TTI, soit 21,44 € par part | Valeur de retrait : 182,56 € par part |
| Frais de gestion | 10 % TTI maximum des loyers HT et produits financiers nets encaissés | Prélevés sur les revenus de la SCPI, avant distribution |
| Taux d'occupation financier | 93,22 % (2e trimestre 2026) | En baisse : 96,19 % en 2024, 94,86 % en 2025 |
| Délai de jouissance | 1er jour du mois suivant la souscription | Réduit de 5 mois à 1 mois le 1er juillet 2025 |
| Parts en attente de retrait | 550 067 parts, 100,4 M€ (30 juin 2026) | 3,04 % de la capitalisation, contre 1,80 % fin 2025 : liquidité à surveiller |
| Capitalisation | 3,3 milliards € (30 juin 2026) | 255 immeubles, 1 003 locataires |
| Patrimoine | 66,3 % hors de France, 72,6 % en médico-social | Royaume-Uni, Allemagne, Pays-Bas, Irlande en tête après la France |
| Distribution | Trimestrielle | Soumise à l'accord de l'assemblée générale |
| Création | 2013 | Plus de dix ans d'historique |
Pierval Santé loue surtout des EHPAD et des établissements de soins à des exploitants spécialisés, avec des baux fermes de 14 ans en moyenne restant à courir. Ce qui a changé depuis 2023 : la collecte s'est effondrée et sert entièrement à racheter les parts des associés sortants, tandis que les parts en attente de retrait ont augmenté de 68 % au premier semestre 2026. Le risque de liquidité est aujourd'hui le point à peser avant de souscrire.
SCPI Pierval Santé : notre avis sur ses avantages et ses risques
Avec 3,3 milliards d’euros de capitalisation au 30 juin 2026, cette SCPI Pierval santé est l’une des plus grosses SCPI spécialisées dans la santé. Pour la situer face aux autres SCPI, consultez notre comparatif SCPI.
Quels sont les points forts et les limites de Pierval Santé aujourd’hui ?
Avantages principaux :
- Diversification géographique : 9 pays, 66,3 % du patrimoine hors de France au 30 juin 2026
- Baux fermes longs : 14 ans de durée ferme résiduelle moyenne (WALB)
- Portefeuille de 255 immeubles et 1 003 locataires, qui dilue le poids de chaque exploitant
- Prix de part maintenu à 204 € depuis décembre 2022, avec une valeur de reconstitution stable
- Endettement modéré : 17,58 % de la valeur des actifs au 30 juin 2026, engagements sur constructions compris, pour un maximum autorisé de 40 %
Inconvénients à considérer :
- Baisse du rendement : 4,06 % en 2025 contre 5,10 % en 2023, et un dividende net trimestriel passé de 1,80 € à 1,50 € par part en 2026
- Frais d’entrée élevés : 10,51 % du prix de la part
- Parts en attente de retrait en hausse : 3,04 % de la capitalisation au 30 juin 2026
- Taux d’occupation en recul, à 93,22 % au 2e trimestre 2026
- Risque de change sur les actifs au Royaume-Uni et au Canada
Cette SCPI de santé se distingue surtout par la part de son patrimoine hors de France, plus élevée que chez Primovie, LF Avenir Santé ou Foncière des Praticiens. Vous pouvez également étudier une SCPI belge pour diversifier votre portefeuille au-delà des frontières françaises.
Parts en attente de retrait : faut-il s’en inquiéter ?
Au 30 juin 2026, 550 067 parts en attente de retrait représentaient 100,4 M€, soit 3,04 % de la capitalisation, contre 327 503 parts (1,80 %) au 31 décembre 2025, selon le bulletin trimestriel et le rapport annuel. La cause est la chute de la collecte : 418 M€ en 2023, 151 M€ en 2024, 36 M€ en 2025 et 8 M€ au premier semestre 2026. Chaque part vendue par un associé doit trouver un nouveau souscripteur ; tant que la collecte reste faible, la sortie prend du temps et n’est pas garantie.
Pour relancer les souscriptions, Euryale a réduit le délai de jouissance de cinq mois à un mois depuis le 1ᵉʳ juillet 2025, selon ses bulletins trimestriels (la note d’information indique encore cinq mois) : une part souscrite en mars rapporte dès le 1ᵉʳ avril. Un associé pressé peut aussi céder ses parts de gré à gré, à un prix librement négocié, en payant 5 % de droits d’enregistrement et des frais de dossier.
Analyse du rendement et de la performance de Pierval Santé
Le rendement Pierval santé a nettement baissé en 2024, puis s’est stabilisé en 2025. Pour comprendre les indicateurs publiés par les SCPI et leur cadre légal, l’AMF explique les SCPI et leur réglementation.
Quel est le taux de distribution de Pierval Santé en 2025 et 2026 ?
Le taux de rendement (taux de distribution) atteint 4,06 % en 2025, soit 8,28 € brut par part, contre 4,05 % en 2024 et 5,10 % en 2023. Ces taux réintègrent l’impôt payé à l’étranger par la SCPI pour le compte des associés : l’associé a reçu 7,34 € par part en 2025. Le rapport annuel 2024 attribue la moitié de la baisse de 2024 aux constructions neuves (VEFA), qui ne rapportent qu’une fois livrées.
Pour 2026, aucun taux annuel n’est publié. Le dividende net versé est de 1,50 € par part au 1er et au 2e trimestre, contre 1,80 € aux 2e et 3e trimestres 2025, un niveau alors soutenu par des plus-values de cession d’immeubles. Euryale vise à moyen terme un rendement de l’ordre de 4,5 %, soit 9,18 € par part, sans date ni garantie.
Évolution du prix de la part et potentiel de revalorisation
Le prix de la part est de 204 € depuis le 29 décembre 2022 ; il était de 200 € depuis la division du nominal par cinq, le 1er janvier 2021. La valeur de reconstitution, qui estime ce que coûterait le rachat du même patrimoine frais compris, est de 199,21 € au 30 juin 2026 : le prix est 2,4 % au-dessus, dans la marge de 10 % au-delà de laquelle la société de gestion doit se justifier auprès de l’AMF. La valeur de réalisation, sans les frais, est de 163,69 € par part fin 2025.
Une hausse du prix supposerait une remontée des expertises du patrimoine, que la valeur de reconstitution stable depuis fin 2023 ne signale pas.
Comment se compare sa performance face aux autres SCPI santé ?
Voici les chiffres publiés par les principales SCPI spécialisées dans la santé :
| SCPI | Taux de distribution 2025 | Capitalisation | Patrimoine hors de France |
|---|---|---|---|
| Pierval Santé | 4,06 % | 3,3 Md€ | 66,3 % |
| Primovie | 4,04 % | 3,17 Md€ * | 34,9 % |
| LF Avenir Santé | 5,08 % | 277 M€ | 14,9 % |
| Foncière des Praticiens | 5,50 % | 173 M€ | 33 % |
* Primovie : capitalisation calculée sur la valeur de réalisation, faute de prix de souscription depuis le 23 juin 2026 ; les autres le sont au prix de souscription. Part hors de France de Primovie et de LF Avenir Santé : somme des pays étrangers publiés, calculée par nos soins. Sources : rapports annuels 2025 et bulletins trimestriels au 30 juin 2026 des sociétés de gestion.
Cette SCPI santé est la plus internationale du tableau, mais les deux plus petites, LF Avenir Santé et Foncière des Praticiens, ont distribué davantage en 2025. Pour qui veut plutôt investir dans la santé par la Bourse, les ETF sectoriels offrent une liquidité quotidienne que n’a pas une SCPI.
Comment investir dans Pierval Santé et à quels frais ?
L’investissement en scpi Pierval Santé commence à 1 020 €, soit 5 parts de 204 €, pour la première souscription. Cette scpi à capital variable se souscrit au comptant, à crédit ou en démembrement (nue-propriété ou usufruit), en direct ou en unités de compte d’assurance vie.
Le guide pas à pas pour souscrire en direct
Comment investir directement dans Pierval Santé : la souscription passe par un conseiller ou un distributeur partenaire d’Euryale.
Étapes de souscription :
- Choix du mode d’investissement (comptant, crédit, démembrement)
- Remise du document d’informations clés et de la note d’information
- Signature du bulletin de souscription, avec pièce d’identité, justificatif de domicile de moins de 3 mois et RIB
- Paiement du montant investi par prélèvement SEPA, virement ou chèque à l’ordre de la SCPI
- Enregistrement des parts, qui rapportent à partir du 1er jour du mois suivant
Les documents réglementaires (note d’information, DIC, bulletins trimestriels, rapports annuels) sont en ligne sur le site de Pierval Santé. La SCPI est un fonds de partage : elle verse chaque année à l’Institut du Cerveau un don prélevé sur les frais de collecte, sans réduction d’impôt pour les associés. Pour comparer d’autres placements, consultez notre guide sur l’épargne rentable.
Est-il possible d’acheter Pierval Santé via une assurance-vie ?
Oui : Euryale indique que Pierval Santé peut être logée en unités de compte d’assurance vie, selon les contrats qui la référencent. Les revenus restent alors dans le contrat, sans imposition annuelle, mais l’assureur prélève ses propres frais et les éventuels crédits d’impôt sur les revenus étrangers lui reviennent, pas à vous. Pour choisir l’enveloppe, comparez les frais sur notre sélection du meilleur contrat assurance vie.
Quels sont les frais de souscription et de gestion en 2026 ?
Les frais de souscription sont de 10,51 % TTI, inclus dans le prix : sur 204 €, 21,44 € rémunèrent la collecte et la recherche d’immeubles. Pour 50 parts (10 200 €), vous payez 1 072 € de frais et la valeur de retrait de vos parts est de 9 128 € dès le premier jour. Les frais de gestion sont de 10 % TTI maximum des loyers HT et des produits financiers encaissés ; ils sont déduits avant le calcul du dividende.
Le document d’informations clés du 19 juin 2026 chiffre l’effet de tous les coûts, sur 10 000 € conservés dix ans, à 3 230 € au total, soit 2,16 % de rendement en moins chaque année. Le ministère de l’Économie présente les règles communes à toutes les SCPI.
Pierval Santé vs Primovie : quelle SCPI choisir ?
Primovie, gérée par Praemia REIM France, est l’autre grande SCPI du secteur de la santé. En 2025, les deux SCPI ont distribué à peu près le même taux ; ce sont leur prix de part et leur liquidité qui ont divergé depuis 2024.
Quelle est la différence fondamentale entre Primovie et Pierval Santé ?
Pierval Santé est une scpi spécialisée investie uniquement dans la santé, dont 66,3 % hors de France. Primovie est investie à 78,7 % en santé et résidences seniors, mais aussi en bureaux (16,1 %) et en éducation (4 %), avec 34,9 % de son patrimoine hors de France, surtout en Allemagne et en Italie. La stratégie de Pierval Santé est détaillée par Euryale Asset Management.
Comparatif des performances, des frais et de la stratégie
Critères comparatifs principaux :
- Performance : Rendement pierval santé de 4,06 % en 2025, contre 4,04 % pour Primovie (4,05 % et 4,20 % en 2024)
- Prix de part : 204 € inchangé chez Pierval Santé ; Primovie a baissé le sien de 203 € à 185 € le 13 février 2024, puis à 164 € le 21 janvier 2025
- Liquidité : chez Pierval Santé, 3,04 % de la capitalisation attend un acheteur ; chez Primovie, les souscriptions et les retraits sont suspendus depuis l’assemblée générale du 23 juin 2026 et les parts s’échangent sur un marché secondaire : le 24 septembre 2026, elles s’y sont vendues 50 € net pour le vendeur, soit 54,90 € frais compris pour l’acheteur
- Frais d’entrée : 10,51 % TTI chez Pierval Santé ; sur le marché secondaire de Primovie, l’acheteur paie 4,80 % TTC de commission et 5 % de droits d’enregistrement
- Fiscalité : la part du patrimoine située hors de France est près de deux fois plus élevée chez Pierval Santé ; ces loyers sont imposés dans leur pays, puis la France évite la double imposition par la méthode du taux effectif ou par un crédit d’impôt
Notre avis sur la SCPI : à rendement comparable, Pierval Santé a mieux préservé le prix de sa part et reste ouverte à la souscription, mais sa propre file de parts à vendre grossit. Vous pouvez aussi envisager un placement rentable GMF pour diversifier votre stratégie patrimoniale.
Profil d’investisseur : êtes-vous plutôt fait pour Pierval Santé ou Primovie ?
Pierval Santé convient à un épargnant fortement imposé, prêt à garder ses parts dix ans et à attendre un acheteur s’il doit sortir plus tôt. Cette SCPI gérée par Euryale reste souscriptible dès 1 020 €.
Primovie s’adresse aujourd’hui à un autre profil : l’investisseur prêt à acheter des parts sur le marché secondaire, à un prix fixé par l’offre et la demande, après deux baisses du prix de souscription.
FAQ sur les avis Pierval Santé et l’investissement dans cette SCPI
Les réponses ci-dessous reprennent les données publiées par Euryale au 30 juin 2026.
Quel est le montant minimum pour investir dans Pierval Santé ?
La première souscription est de 5 parts minimum, soit 1 020 € au prix de souscription de 204 € par part. Les souscriptions suivantes ne sont pas soumises à ce minimum.
Quels sont les risques liés à un investissement dans Pierval Santé ?
Le capital n’est pas garanti et les dividendes non plus. Le risque de liquidité est le plus concret : 3,04 % de la capitalisation attendait un acheteur au 30 juin 2026. S’y ajoutent le risque de change sur les actifs hors zone euro (30 % au maximum du patrimoine), la vacance locative et la dépendance aux exploitants d’EHPAD. Le document d’informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7 et recommande une détention d’au moins 10 ans. Ces inconvénients de Pierval santé sont à mettre en regard de ses baux longs.
Quelle fiscalité s'applique aux revenus issus de Pierval Santé ?
Pour un résident fiscal français, les loyers d’immeubles situés en France sont des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les loyers des immeubles étrangers (66,3 % du patrimoine) sont imposés d’abord dans le pays de l’immeuble ; selon la convention fiscale, la France les exonère en les retenant pour le taux effectif, ou les impose en accordant un crédit d’impôt égal à l’impôt français. Les produits financiers sont soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %. Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, les parts entrent dans l’IFI : Euryale a publié une valeur IFI de 166,59 € par part au 31 décembre 2025 pour un résident français.
Où consulter les actualités récentes sur Pierval Santé ?
Le rapport annuel, les bulletins trimestriels, la note d’information et le DIC sont publiés sur le site d’Euryale, à la page de Pierval Santé. Le dernier bulletin paru porte sur le 2e trimestre 2026 ; les documents des années précédentes restent téléchargeables.
Quel dividende peut-on espérer pour Pierval Santé en 2026 ?
Aucun dividende annuel 2026 n’est garanti ni annoncé. Sur les deux premiers trimestres, la SCPI a versé 1,50 € net par part chaque trimestre (1,84 € puis 1,51 € avant impôts étrangers), contre 1,80 € net aux 2e et 3e trimestres 2025, en partie grâce à des plus-values de cession. Euryale écrit que les deux derniers trimestres bénéficieront des premiers effets de son plan de transformation (acquisitions, livraisons, cessions) et vise à moyen terme un rendement de l’ordre de 4,5 %, soit 9,18 € par part : c’est un objectif, pas une garantie.
Qui est Euryale, la société de gestion derrière Pierval Santé ?
Euryale est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le numéro GP-14000027 depuis le 22 juillet 2014, établie à Paris. Elle gère Pierval Santé, sa principale SCPI (3,3 milliards d’euros de capitalisation au 30 juin 2026), ainsi que d’autres fonds, dont Euryale Horizons Santé et Trajectoire Santé.
