Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
La notion d’immeuble de rapport est apparue en France au XVIIIe siècle. À l’origine, elle était utilisée pour désigner les premières maisons construites à Paris dans une visée locative. Chacun de ces immeubles était subdivisé en plusieurs logements qui présentaient le même type architectural et des normes standardisées.
Chaque bâtiment appartenait entièrement à un seul propriétaire qui louait les compartiments aux ménages pour qu’ils rapportent des bénéfices au travers des loyers, d’où le terme immeuble de rapport. On emploie parfois les expressions « maison de rapport », « hôtel de rapport » ou « immeuble à loyer » pour désigner ce type de placement.
La notion d’immeuble de rapport a conservé son sens dans le temps. Elle est de nos jours utilisée pour désigner l’achat complet de tout un immeuble par un seul et unique propriétaire dans le but de le mettre en location. Chaque lot qui se trouve dans le bâtiment est loué pour générer des revenus destinés à l’unique propriétaire.
L’immeuble de rapport s’oppose au système de copropriétés où différents investisseurs possèdent un ou plusieurs lots dans une même entité immobilière. De plus en plus d’investisseurs locatifs s’intéressent à ce type de placement, car il présente plusieurs avantages sur de nombreux plans.
Investir dans un immeuble de rapport : profitez d’un marché moins concurrentiel
Sur le marché de l’immobilier, avoir un fort pouvoir de négociation est capital pour réaliser de bonnes opérations. Le domaine de l’immeuble de rapport se caractérise par une concurrence relativement faible. La demande et l’offre sont moins importantes, comparativement à d’autres types de logements destinés à la location. L’aspect restreint de ce marché est dû à l’ampleur de l’investissement que nécessite l’achat d’un immeuble de rapport.
Acheter un bloc complet exige en effet des moyens financiers assez importants. La conséquence directe de ce prix élevé est la réduction des acheteurs potentiels. Vous ne serez pas en concurrence par exemple avec des particuliers qui cherchent des appartements à acheter pour y vivre. Les investisseurs à moyens limités à l’affût de bonnes affaires sont également écartés.
Le niveau peu élevé de la concurrence sur le marché de l’immeuble de rapport renforce significativement votre pouvoir de négociation. Vous pouvez obtenir quelques réductions importantes sur les prix à condition que vous utilisiez vos arguments comme il se doit. Les vendeurs sont plutôt enclins à céder sur quelques points pour finaliser l’opération.
Ils savent qu’il n’est pas facile de trouver un client pour ce type d’immeuble. De ce fait, ils ne souhaiteront pas prendre le risque de ne pas conclure l’achat avec vous si vous proposez un prix raisonnable. Mettre en avant de façon subtile cet aspect pourra vous permettre de faire progresser les négociations en votre faveur.
Bénéficiez d’un faible prix d’achat au mètre carré
Investir dans un immeuble de rapport offre l’avantage de profiter d’un prix d’achat au mètre carré moins élevé. À l’instar d’autres opérations commerciales, ce type de placement ne fait pas exception à la règle de « l’achat en gros ». Acheter en gros revient en général moins cher qu’investir par petites tranches. L’immeuble de rapport représente plusieurs lots, différents logements contenus dans un même bloc. Sa superficie est donc plus importante.
Le vendeur est plus enclin à céder son bien à un prix au mètre carré inférieur à ce qui est appliqué pour les logements vendus séparément. Vous négocierez facilement à la baisse le prix au mètre carré en mettant en avant les chiffres de l’opération et les particularités de ce marché. Vous achèterez au prix du gros et bénéficierez d’intéressantes réductions qui influenceront le coût global de l’investissement.
L’acquisition d’un immeuble de rapport vous épargne par ailleurs de renouveler certaines dépenses. En achetant en bloc, vous limiterez le nombre de transactions à réaliser. Vous économiserez sur les frais de notaire, sur les frais de dossier de la banque et sur la commission pour l’agent immobilier qui aura servi d’intermédiaire durant les négociations. Vous communiquerez avec un seul vendeur et un seul courtier. Toutes les dépenses réalisées seront mutualisées, ce qui diminuera le prix d’achat de votre immeuble de rapport et vous permettra de gagner du temps.
Profitez d’une rentabilité locative optimisée
Investir dans l’achat d’un immeuble de rapport ne vous permet pas de fixer des loyers différents de ce qui est appliqué pour les autres types de logements. Les tarifs au mètre carré restent inchangés, qu’il s’agisse d’un bâtiment en bloc ou de logements séparés. Seule la réduction des frais afférents au fonctionnement du bâtiment est différente.
En étant le seul propriétaire bailleur de l’immeuble de rapport, vous êtes épargné des frais de syndic de copropriété. Ces derniers constituent un foyer de dépenses qui augmentent dans le temps et dont l’accumulation impacte à long terme la rentabilité de votre investissement. L’immeuble de rapport vous enlève cette épine du pied pour vous permettre de bénéficier de revenus plus conséquents.
L’autre avantage qu’offre un immeuble de rapport sur le plan du fonctionnement est la baisse des impôts. Vous bénéficiez en effet d’une imposition plus faible si vous êtes propriétaire d’un bâtiment complet. Les impôts à payer pour chaque logement pris séparément se révèlent supérieurs à ce qui est payé pour un bâtiment entier.
Vous dépensez moins pour rénover votre immeuble de rapport que s’il s’agit de plusieurs logements séparés. Les artisans à qui vous confiez les travaux peuvent vous appliquer des tarifs avantageux compte tenu de l’importance de l’offre. L’ensemble des réductions que vous obtenez sur les frais de fonctionnement vous permet d’augmenter significativement vos revenus locatifs.
Gérez avec plus de flexibilité votre bien immobilier et revendez à un meilleur prix
Investir dans un immeuble de rapport fait de vous l’unique décisionnaire. Vous êtes le seul à prendre les mesures que vous estimez importantes pour le bon fonctionnement de votre bien. Vous n’aurez pas à vous soumettre aux règles du syndic de copropriété. Cela vous permet de gérer votre bien à votre rythme. Vous définissez les règles de fonctionnement, la teneur et la périodicité des travaux de rénovation à effectuer, sauf en cas d’urgence.
L’investissement dans un immeuble de rapport vous permet de dépenser moins pour le recrutement d’un gestionnaire si vous en avez besoin. Les logements se trouvent au même endroit. Il n’a donc pas à effectuer plusieurs déplacements pour s’assurer du bon fonctionnement de l’ensemble de votre patrimoine. Cela lui permet de gagner du temps et de l’énergie. Il pourra exiger un salaire moins élevé que s’il s’agissait de logements qui se trouvent dans différents endroits.
Si vous souhaitez céder votre immeuble de rapport, deux possibilités s’offrent à vous. Vous pouvez choisir de le vendre en bloc ou par lots. La vente par lots vous permet de réaliser d’importantes marges financières sur la somme investie au départ. La cession en détail augmente le prix au mètre carré.
Obtenez plus facilement un prêt bancaire pour financer votre projet
Si vous souhaitez contracter un prêt bancaire pour financer l’achat de votre bien immobilier, le choix d’un immeuble de rapport augmente vos chances d’y parvenir. Les structures bancaires accordent plus facilement un prêt quand il s’agit d’un gros investissement.
Elles considèrent que vous avez plus de marge de manœuvre pour payer si vous possédez le bâtiment entier. L’immeuble de rapport vous permet de toucher plusieurs loyers à chaque fin de mois. Cela constitue une rentrée d’argent régulière qui augmente votre capacité à solder vos mensualités. La probabilité est ainsi plus élevée que vous remboursiez votre prêt de crédit immobilier.
Les risques d’impayés sont répartis sur les différents logements qui constituent le bien. L’analyse de ces éléments permet à la banque de vous octroyer plus facilement un prêt. Malgré les différents avantages, l’investissement dans un immeuble de rapport n’est pas une opération sans inconvénient.
Investir dans un immeuble de rapport : quels sont les inconvénients ?
Acheter un bâtiment complet dans le but de le mettre en location présente quelques inconvénients qu’il faut connaître pour mieux se préparer. La prise de risque sur le bâti d’une seule construction, la faible demande et l’importance de l’investissement financier sont les points à signaler.
L’achat d’un immeuble de rapport nécessite un budget conséquent
L’immeuble de rapport est un ensemble de logements. De ce fait, la somme nécessaire à son acquisition est importante. De plus, les travaux à entreprendre pour préserver la valeur de l’ensemble du bien peuvent vous revenir cher. Vous êtes le seul propriétaire, le seul responsable des dépenses à effectuer.
À cela s’ajoutent les travaux imprévus qui peuvent peser lourdement sur votre budget. Investir dans un immeuble de rapport nécessite que vous ayez suffisamment de liquidités en réserve pour couvrir la réalisation d’éventuels travaux urgents.
Le marché de l’immeuble de rapport est restreint
Le manque d’élargissement du marché de l’immeuble de rapport peut être un frein à l’investissement. Ce type de placement n’est pas à la portée de la plupart des investisseurs immobiliers compte tenu du coût élevé de l’opération. C’est un marché dans lequel prospèrent des acteurs immobiliers expérimentés et des particuliers qui sont bien qualifiés.
L’inconvénient direct est que les recherches pour trouver une offre qui répond à vos attentes peuvent s’avérer difficiles et longues. La même chose est à craindre si vous souhaitez à l’avenir céder votre bien immobilier. Il sera nécessaire de fournir un effort conséquent ou de contacter un professionnel et accepter de payer une commission qui diminuera vos bénéfices.
Une opération avec un niveau de risque plus élevé
Il n’est pas rare que des problèmes graves touchent un bien en location. La zone dans laquelle il est construit peut être classée à risque. Un incendie, une catastrophe naturelle ou une anomalie structurelle peuvent rendre le bâtiment inutilisable. S’il s’agit d’un investissement partagé sur plusieurs logements, l’impact sera limité. Avec un immeuble de rapport, vous ne bénéficierez pas de cette sécurité relative.
En cas de survenance d’un problème grave, l’ensemble des logements que contient le bien sont impactés de façon directe et simultanée. Vous pourrez être confronté à une situation plus délicate si, en plus des vacances locatives, vous devez effectuer des travaux coûteux pour réhabiliter le bâtiment. Il est possible de limiter les risques en faisant appel à un professionnel pour une analyse plus approfondie de l’état général du bâtiment. Ce dernier pourra effectuer une inspection plus efficace : fondations, isolation, toiture, etc.
Comment choisir un immeuble de rapport rentable ?
L’achat d’un bâtiment de rapport représente un investissement important. Pour vous assurer de récupérer la somme investie dans l’opération, il est nécessaire de prendre certaines dispositions pour trouver un bien rentable. Considérez en premier l’emplacement. Il détermine en partie l’attractivité de votre bien locatif. Choisissez un immeuble de rapport situé dans une zone à économie dynamique, proche des grandes agglomérations et où les services de base sont accessibles.
L’achat d’un bien construit dans une campagne loin des grandes villes peut séduire par son prix bon marché. Malheureusement, vous pouvez avoir plus de difficultés à trouver des locataires pour remplir l’ensemble de l’immeuble. La demande est faible dans ces zones, ce qui augmente le risque de vacance locative, qui génère un manque à gagner. C’est pourquoi les centres-villes sont à privilégier pour ce type de placement.
Après l’emplacement, faites des recherches pour connaître les tendances locatives dans la ville, le quartier ou la rue où se trouve le bâtiment que vous convoitez. Demandez les prix en vigueur, les types de logements les plus recherchés, les exigences des demandeurs, etc. Ceci vous permettra d’apprécier la compétitivité de votre immeuble de rapport sur le marché.
Les surfaces habitables représentent le critère clé sur lequel les vendeurs s’appuient pour fixer le prix. C’est la partie qui a le plus de valeur dans un immeuble. Assurez-vous que les parties communes n’occupent pas une superficie conséquente qui pourrait impacter le rendement du bâtiment.
L’investissement dans un immeuble de rapport présente des avantages et des inconvénients. Vous devez faire preuve de vigilance dans le choix du bien pour limiter les risques sur le bâti et les vacances locatives. Vous pouvez opter pour d’autres types d’investissement comme celui des sites web pour constituer des actifs numériques et bénéficier de revenus passifs. Moins risqué, ce type de placement se démocratise.
Les questions sur les immeubles de rapport
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est un bâtiment qui contient plusieurs unités d’habitation, souvent louées à des locataires. Il est considéré comme un investissement immobilier car il peut générer des revenus locatifs réguliers pour le propriétaire.
Quels sont les avantages d’investir dans un immeuble de rapport ?
Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport comprennent la possibilité de générer des revenus locatifs réguliers, la diversification de votre portefeuille d’investissement, la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux et la possibilité de faire une plus-value à la revente.
Quel est le coût d’un immeuble de rapport ?
Le coût d’un immeuble de rapport peut varier considérablement en fonction de différents facteurs tels que l’emplacement, la taille, l’état du bâtiment, etc. Il est important de réaliser une étude de marché et de faire une analyse financière pour déterminer si l’achat d’un immeuble de rapport est rentable pour vous.
Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport ?
Il existe différentes façons de financer l’achat d’un immeuble de rapport, notamment en obtenant un prêt immobilier auprès d’une banque, en utilisant des fonds propres ou en s’associant avec d’autres investisseurs.
Quels sont les risques associés à l’investissement dans un immeuble de rapport ?
Les risques associés à l’investissement dans un immeuble de rapport comprennent la vacance locative, les coûts de maintenance et de réparation, les fluctuations du marché immobilier, les impayés de loyers et les risques de litiges juridiques avec les locataires. Il est important de bien étudier les risques avant d’investir dans un immeuble de rapport et de mettre en place une stratégie de gestion efficace pour minimiser ces risques.
