Vous souhaitez diversifier vos investissements tout en profitant d’une destination en plein essor ? Vous rêvez d’un investissement rentable dans un cadre paradisiaque ? Investir à Bali pourrait être l’opportunité idéale pour 2025. Avec un marché immobilier dynamique, une forte demande locative, et une fiscalité avantageuse, Bali attire les investisseurs du monde entier.
Grâce à des rendements locatifs pouvant atteindre 12 % et des opportunités dans l’immobilier, l’hôtellerie ou les startups locales, Bali se positionne comme un choix stratégique. L’île offre un équilibre parfait entre valorisation patrimoniale et qualité de vie exceptionnelle.
Dans ce guide, vous découvrirez :
- Les avantages et secteurs clés pour investir à Bali.
- Les étapes pour acquérir un bien immobilier sur l’île.
- Les réglementations à connaître pour sécuriser votre projet.
- Les risques à anticiper et les stratégies pour maximiser vos rendements.
Prêt à transformer votre vision d’investissement ? Plongeons dans ce guide complet pour réussir à Bali en 2025.
Pourquoi investir à Bali ?
Bali, île indonésienne emblématique, attire des investisseurs grâce à son marché immobilier dynamique, sa fiscalité favorable et son attrait touristique croissant. En 2025, les opportunités continuent de s’accroître avec une demande soutenue pour les biens locatifs et un environnement économique stable, offrant des perspectives attractives pour les expatriés et les investisseurs internationaux.
Croissance du marché immobilier à Bali en 2025
Le marché immobilier de Bali connaît une croissance exceptionnelle. Selon des études récentes, le prix moyen des biens a augmenté de 12 % en 2024, et la demande locative reste forte, particulièrement dans des zones comme Canggu et Seminyak, où les taux d’occupation locative dépassent 85 %.
Cette dynamique est alimentée par :
- Une augmentation de 15 % du tourisme international en 2024, grâce à une réouverture post-pandémie.
- L’attractivité de Bali pour les expatriés numériques, renforcée par des initiatives comme le Visa Nomade Digital.
Les opportunités incluent des rendements locatifs pouvant atteindre 10 à 15 % par an, un chiffre supérieur à la moyenne des marchés asiatiques.
Quels sont les avantages d’investir à Bali ?
Bali se distingue comme une destination privilégiée pour les investisseurs grâce à son marché dynamique et ses multiples opportunités. Les avantages d’investir dans cette île paradisiaque combinent rendements locatifs attractifs, fiscalité avantageuse et un potentiel touristique unique. Voici les principaux atouts de cet investissement :
Rendements locatifs élevés
Avec un rendement locatif pouvant atteindre 8 à 12 % par an, Bali offre un potentiel inégalé, particulièrement pour les propriétés à usage touristique. La demande de logements de courte durée est stimulée par les millions de visiteurs annuels, renforçant la rentabilité des villas et appartements loués sur des plateformes comme Airbnb.
Opportunités liées au tourisme
Le tourisme, moteur de la croissance de Bali, attire chaque année près de 6 millions de voyageurs internationaux. Investir à Bali permet de bénéficier de cette attractivité touristique, notamment dans des zones comme Seminyak et Canggu, où les prix augmentent de façon constante.
Fiscalité avantageuse
L’environnement fiscal à Bali est favorable. Les investisseurs étrangers bénéficient de frais de propriété relativement faibles et peuvent optimiser leurs revenus grâce à une fiscalité avantageuse, en comparaison avec d’autres destinations asiatiques.
Ces avantages positionnent Bali comme une destination d’investissement de premier choix, tant pour les revenus locatifs que pour l’appréciation à long terme.
Investir dans une place de parking : Un rendement attractif
Rendement locatif brut
Par exemple : 8,4 % pour une place à 10 000 € louée 70 €/mois.
Formule : (Loyer x 12) ÷ Prix d'achat x 100.
Frais associés
Charges communes, taxe foncière et frais de gestion : environ 10-15 % des revenus locatifs.
Frais de notaire
Entre 7-10 % du prix d'achat. Exemple : pour un parking à 12 000 €, les frais sont estimés à 1 200-1 500 €.
Quels types d’investissements sont possibles à Bali ?
Bali, avec son attractivité touristique et économique, propose une grande variété d’investissements rentables. Que ce soit dans l’immobilier, les entreprises locales ou les secteurs commerciaux, chaque option présente des opportunités adaptées aux objectifs des investisseurs. Voici les types d’investissements à envisager sur l’île.
L’immobilier : villas, terrains et appartements
Investir dans l’immobilier à Bali reste une stratégie prisée pour sa rentabilité élevée et sa flexibilité. Les villas de luxe destinées à la location saisonnière génèrent des rendements locatifs entre 8 et 12 % par an, attirant des touristes à la recherche d’hébergements premium. Les appartements en zones urbaines, comme Denpasar, sont idéaux pour les expatriés et proposent des retours stables.
Les terrains constructibles dans des zones émergentes, comme Canggu, offrent une opportunité de plus-value à long terme. À titre d’exemple, le prix moyen des terrains peut varier de 200 à 1 000 USD/m² selon l’emplacement. Un investisseur ayant acheté un terrain en périphérie de Canggu en 2018 a vu sa valeur doubler en seulement quatre ans grâce à l’essor touristique.
Ce secteur reste le choix phare des investisseurs recherchant un retour rapide ou une valorisation à long terme.
Les investissements commerciaux et hôteliers
Bali attire chaque année des millions de touristes, faisant des commerces et de l’hôtellerie des secteurs particulièrement rentables. Les petits hôtels-boutiques ou les guesthouses répondent à une demande croissante pour des séjours personnalisés, tandis que les commerces de proximité, comme les cafés ou les boutiques de souvenirs, profitent du flux constant de visiteurs.
Un exemple concret : un investisseur a ouvert un hôtel de charme à Ubud avec un budget de 500 000 USD. Grâce à un taux d’occupation annuel moyen de 80 % et des tarifs compétitifs, il réalise un retour sur investissement en moins de 5 ans.
Avec une stratégie bien pensée et un bon emplacement, les investissements dans ce secteur garantissent des rendements attractifs, surtout dans les zones touristiques clés comme Seminyak ou Nusa Dua.
Startups et entreprises locales
Bali n’est pas seulement un paradis touristique, mais aussi un terreau fertile pour l’innovation. Les secteurs comme la technologie, l’artisanat ou encore les services liés au digital connaissent une forte croissance, portée par la communauté expatriée et les entrepreneurs locaux. Investir dans une startup balinaise peut offrir des opportunités lucratives et diversifiées.
Par exemple, des plateformes de coworking comme Hubud, créées pour répondre aux besoins des digital nomads, ont généré un modèle économique durable avec une clientèle internationale. Un investisseur initial a vu son capital augmenter de 30 % en seulement deux ans grâce à l’afflux constant de travailleurs internationaux.
Ce type d’investissement est idéal pour ceux qui souhaitent diversifier leurs portefeuilles au-delà de l’immobilier, tout en soutenant l’économie locale
Comment investir dans l’immobilier à Bali ?
Investir dans l’immobilier à Bali nécessite une connaissance approfondie des étapes d’achat et des réglementations locales. Que ce soit pour un investissement locatif ou pour acheter une villa, il est essentiel de comprendre les spécificités du marché et les coûts associés pour sécuriser votre projet.
Étapes pour acheter un bien immobilier à Bali
Acheter une villa à Bali peut sembler complexe, mais en suivant les bonnes étapes, vous pouvez sécuriser votre investissement de manière efficace. Voici le processus détaillé :
- Recherche de la propriété idéale
La première étape pour acheter une villa est de définir vos objectifs : investissement locatif, résidence secondaire ou revente. Engagez un agent immobilier local qui connaît les spécificités du marché balinais pour vous accompagner. - Validation des titres et due diligence
Avant toute décision, il est crucial de valider les titres de propriété. La loi balinaise interdit aux étrangers de posséder un bien en pleine propriété (freehold). Vous devrez investir via un leasehold (bail emphytéotique) ou en partenariat avec une société locale. Faites appel à un avocat expérimenté pour examiner les documents légaux et éviter toute mauvaise surprise. - Négociation du prix
Le prix des villas à Bali est souvent négociable. Analysez les tendances du marché et utilisez ces informations pour négocier le prix avec le vendeur. Un bon accord peut significativement améliorer la rentabilité de votre projet d’investissement locatif. - Rédaction et signature des contrats
Une fois l’accord trouvé, passez à la procédure de rédaction des contrats, généralement gérés par un notaire ou un avocat. Assurez-vous que tous les détails, y compris la durée du bail et les conditions de renouvellement, soient bien stipulés. - Paiement sécurisé et transfert des droits
Effectuez le paiement par un canal bancaire sécurisé. Généralement, un acompte de 10 % est requis avant la finalisation. Après paiement, les droits de propriété ou de bail sont transférés, clôturant l’achat.
Exemple concret : Un investisseur a acquis une villa à Seminyak en 2023 pour 300 000 USD via un leasehold de 25 ans. Après validation des documents et négociation, il a obtenu un rendement locatif de 10 % dès la première année.
Investir à Bali nécessite de comprendre les réglementations spécifiques imposées aux étrangers. Contrairement aux citoyens indonésiens, les investisseurs étrangers ne peuvent pas posséder de biens en pleine propriété (freehold). Voici les principales options légales :
- Leasehold (bail emphytéotique) : C’est la solution la plus courante. Vous pouvez louer un bien pour une période de 25 à 99 ans, renouvelable. Ce mécanisme offre un contrôle total sur la propriété pendant la durée du bail.
- Structure d’entreprise locale : Les étrangers peuvent acheter des biens via une société indonésienne (PT PMA). Cela permet de contourner les restrictions, mais nécessite une gestion d’entreprise rigoureuse.
- Restrictions et vérifications : Les investisseurs doivent s’assurer que le bien est en règle avec les lois locales. Un avocat spécialisé est indispensable pour vérifier les contrats et garantir que le bien respecte les conditions légales.
Astuce pratique : Confiez la rédaction des contrats à des experts juridiques locaux pour éviter toute complication liée à la propriété immobilière en Indonésie.
Quels sont les coûts d’un investissement immobilier à Bali ?
Investir dans l’immobilier à Bali implique de comprendre les coûts associés, qui vont au-delà du simple prix d’achat. Voici une vue d’ensemble des dépenses principales à prévoir :
- Prix d’achat : En 2025, le coût d’une villa dépend de son emplacement. Par exemple, une villa à Canggu peut coûter entre 150 000 et 500 000 USD, tandis qu’à Ubud, les prix débutent à 100 000 USD.
- Taxes et droits de mutation : Les investisseurs étrangers doivent payer des frais de mutation (BPHTB) équivalents à 5 % de la valeur déclarée du bien.
- Frais d’agence : Si vous travaillez avec un agent immobilier, prévoyez une commission de 2 à 3 % du prix d’achat.
- Frais juridiques et notariés : Un avocat spécialisé peut coûter entre 2 000 et 5 000 USD, selon la complexité du dossier.
- Frais d’entretien : Les villas nécessitent un entretien régulier, notamment pour le personnel local et la maintenance, représentant 3 à 5 % de leur valeur annuelle.
Quels quartiers privilégier pour investir à Bali ?
Bali regorge de quartiers offrant des opportunités d’investissement uniques. Chaque zone se distingue par son attractivité, que ce soit pour les rendements locatifs ou les projets à long terme. Découvrons les meilleurs quartiers pour investir à Bali.
Canggu : Un quartier en vogue pour les expatriés
Canggu est aujourd’hui l’une des zones populaires pour investir à Bali, attirant les expatriés et les nomades numériques. Avec ses villas modernes et ses plages animées, la demande locative y est constante. Ce marché immobilier offre des rendements locatifs attractifs, notamment grâce à son dynamisme. Les propriétés à Canggu se vendent souvent entre 200 000 et 600 000 USD, selon leur taille et localisation. Ce quartier est idéal pour les investisseurs cherchant à cibler une clientèle jeune et branchée.
Ubud : Le centre culturel et écologique de Bali
Pour un investissement écologique, Ubud se positionne comme une référence. Connu pour ses rizières et ses retraites spirituelles, ce meilleur quartier séduit les touristes en quête de bien-être. Les projets immobiliers respectant l’environnement, comme des villas en bambou, gagnent en popularité. Avec des prix débutant autour de 120 000 USD, Ubud offre un excellent potentiel pour des biens attractifs et différenciés sur le marché locatif.
Seminyak : Luxe et vie nocturne
Seminyak est réputé pour ses plages élégantes, ses restaurants haut de gamme et sa vie nocturne animée, en faisant un meilleur quartier pour investir à Bali dans le segment premium. Les villas luxueuses et les résidences exclusives y génèrent des rendements locatifs élevés, ciblant une clientèle touristique à fort pouvoir d’achat. Le marché immobilier à Seminyak est compétitif, avec des propriétés souvent situées entre 300 000 et 1 million USD, selon l’emplacement et les prestations. Ce quartier est idéal pour des investissements haut de gamme avec une demande constante.
Sanur et Bukit : Les opportunités oubliées
Sanur et Bukit offrent des alternatives intéressantes pour les investisseurs cherchant des zones populaires moins saturées. Sanur, avec son ambiance familiale et ses infrastructures développées, attire des expatriés et retraités. Les prix des biens y sont abordables, souvent autour de 150 000 à 400 000 USD. Bukit, proche d’Uluwatu, séduit avec ses plages isolées et son potentiel de développement touristique. Ces quartiers en pleine expansion offrent des opportunités de croissance sur le marché immobilier à Bali, parfaites pour diversifier son portefeuille.
Quels sont les avantages fiscaux à Bali ?
Bali offre une fiscalité simplifiée qui attire de nombreux investisseurs étrangers. Les taxes locales, comme l’impôt sur les biens immobiliers, restent faibles par rapport aux standards internationaux, généralement autour de 0,5 % de la valeur déclarée. De plus, les revenus locatifs générés par les investissements peuvent bénéficier d’une imposition allégée via des structures locales. L’absence d’impôt sur le revenu pour les non-résidents dans certains cas est un atout majeur pour optimiser la rentabilité. La réglementation fiscale en Indonésie, bien que favorable, nécessite un accompagnement professionnel pour maximiser ses bénéfices tout en restant conforme aux lois locales.
Optimisation fiscale via les structures locales
Créer une société locale, comme une PT PMA (société étrangère à responsabilité limitée), est une stratégie clé pour réduire les charges fiscales. Cette structure permet de gérer des biens immobiliers tout en bénéficiant de taux d’imposition réduits et de certaines exonérations. En outre, elle offre un cadre légal solide pour les investisseurs étrangers, leur permettant de sécuriser leurs investissements et de maximiser les rendements locatifs grâce à une fiscalité optimisée. Une consultation avec un expert en fiscalité locale est essentielle pour mettre en place cette stratégie.
Comment financer un investissement à Bali ?
Investir à Bali peut être facilité grâce à diverses options de financement adaptées aux investisseurs étrangers. Les banques indonésiennes, telles que Bank Mandiri, proposent des prêts pour l’immobilier, mais nécessitent des garanties solides et le respect de conditions strictes, comme un statut de résident ou une structure juridique locale (PT PMA). Ces prêts peuvent inclure des taux compétitifs, idéaux pour les projets de long terme. À l’international, des banques étrangères spécialisées dans l’immobilier de luxe en Asie offrent des financements plus flexibles pour les expatriés. Évaluer les coûts associés à chaque option est crucial pour réussir votre investissement.
Les alternatives au financement bancaire
Si les solutions bancaires ne conviennent pas, des alternatives innovantes permettent de financer vos projets. Le crowdfunding immobilier offre l’accès à des propriétés via des plateformes collaboratives, souvent avec des tickets d’entrée réduits. De plus, les partenariats privés, comme les joint-ventures, sont particulièrement populaires pour les biens haut de gamme. Ces méthodes permettent une flexibilité financière et une diversification des risques, tout en ouvrant la porte à des opportunités hors des circuits traditionnels.
Quels sont les risques d’investir à Bali ?
Investir à Bali offre de nombreuses opportunités, mais il est essentiel d’évaluer les risques pour maximiser la sécurité et la rentabilité. Les fluctuations du marché immobilier, les barrières administratives, et la gestion locative à distance peuvent représenter des défis majeurs pour les investisseurs non préparés.
Fluctuations du marché immobilier
Le marché immobilier à Bali est fortement influencé par la demande touristique, qui peut varier selon les saisons ou des événements imprévus, comme des crises sanitaires. Par exemple, la pandémie a temporairement freiné le rendement locatif dans certaines zones populaires. Il est crucial d’effectuer une due diligence approfondie pour choisir un emplacement stratégique et anticiper les cycles du marché. Cela minimise les risques liés aux variations de prix et garantit des revenus locatifs plus stables sur le long terme.
Restrictions légales et administratives
Les investisseurs étrangers à Bali doivent naviguer un cadre légal spécifique. En Indonésie, la propriété foncière directe n’est pas autorisée pour les non-Indonésiens. Les biens doivent être acquis sous le statut leasehold (bail à long terme) ou via des structures comme les PMDN (sociétés locales détenues majoritairement par des Indonésiens). Des erreurs courantes incluent des titres de propriété non valides ou des transactions en dehors des lois locales. Pour garantir la sécurité des transactions, il est essentiel de consulter des avocats spécialisés.
Pour plus de détails officiels, consulte le site de l’Investment Coordinating Board Indonesia (BKPM), qui offre des informations fiables sur les régulations pour les investisseurs étrangers.
Gestion locative à distance
Investir à Bali tout en vivant à l’étranger peut poser des défis en matière de gestion locative. Les différences culturelles, les barrières linguistiques et le suivi quotidien des opérations peuvent compliquer la rentabilité. Des agences spécialisées en gestion de biens immobiliers offrent des solutions, mais impliquent des frais supplémentaires. Il est essentiel de sélectionner des partenaires fiables pour garantir la sécurité des transactions et la conformité aux normes locales, tout en maximisant les rendements.
Les risques d’investir à Bali
Fluctuations du marché
Le marché immobilier à Bali dépend fortement du tourisme, rendant les prix et les rendements locatifs volatils.
Restrictions légales
Les lois indonésiennes limitent la propriété foncière directe pour les étrangers. Un cadre légal spécifique est requis.
Gestion locative
La gestion à distance implique des défis logistiques et culturels, nécessitant des partenaires fiables.
Comment réussir son investissement locatif à Bali ?
Réussir un investissement locatif à Bali demande une approche stratégique et une compréhension fine du marché locatif local. Voici deux piliers essentiels pour maximiser vos rendements et sécuriser votre investissement.
Stratégies pour maximiser les rendements locatifs
Pour optimiser la rentabilité de votre bien, choisissez un emplacement stratégique comme Canggu, Ubud, ou Seminyak, zones prisées par les touristes et expatriés. Investir dans une propriété moderne avec des équipements attractifs (piscine, espace extérieur, design balinais) peut justifier des loyers plus élevés. Adaptez aussi vos tarifs à la saisonnalité : la haute saison, notamment de juillet à août, est idéale pour maximiser vos profits. Publiez votre bien sur des plateformes internationales comme Airbnb ou Booking.com pour une visibilité accrue auprès de la clientèle étrangère.
Faire appel à une agence de gestion locative
Collaborer avec une agence de gestion locative expérimentée permet de déléguer les tâches complexes telles que l’entretien, la gestion des réservations et les interactions avec les locataires. Ces professionnels connaissent les attentes du marché locatif à Bali et s’assurent que votre bien est toujours optimisé pour attirer des clients. Cela réduit les risques de vacance locative tout en garantissant une expérience fluide pour les locataires et propriétaires.
FAQ sur l’investissement à Bali
Découvrez les réponses aux questions les plus fréquentes pour réussir votre investissement à Bali et prendre des décisions éclairées.
Est-il intéressant d'investir à Bali ?
Oui, investir à Bali est attractif grâce à son marché immobilier dynamique, sa forte demande touristique et ses rendements locatifs élevés. Avec une fiscalité avantageuse et des opportunités de croissance, Bali attire les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine. Des quartiers comme Canggu et Ubud offrent un excellent potentiel pour maximiser vos gains.
Pourquoi acheter une maison à Bali ?
Acheter une maison à Bali permet d’accéder à des opportunités locatives lucratives et à un style de vie unique. Que ce soit pour un usage personnel ou un investissement locatif, Bali combine un cadre idyllique avec des coûts d’acquisition souvent inférieurs à d’autres destinations touristiques populaires. De plus, la hausse de la demande garantit une valorisation à long terme.
Quel est le rendement moyen d’un investissement locatif à Bali ?
Le rendement locatif moyen à Bali varie entre 8 % et 12 % par an, selon l’emplacement et le type de bien. Les zones touristiques comme Seminyak ou Canggu offrent une demande constante et des prix de location élevés. Une gestion locative efficace et une stratégie adaptée permettent de maximiser la rentabilité de votre investissement.
Quels quartiers privilégier pour un premier achat ?
Pour un premier achat, privilégiez des zones comme Canggu pour son dynamisme ou Ubud pour son attrait culturel. Ces quartiers offrent un bon équilibre entre rendement locatif et valorisation à long terme. Les emplacements proches des plages ou des centres touristiques garantissent une forte demande locative tout au long de l’année.
Quels sont les coûts annexes d’un achat immobilier à Bali ?
En plus du prix d’achat, prévoyez environ 10 % à 15 % en frais annexes. Cela inclut les frais de notaire, taxes de transfert, commissions d’agences immobilières, et frais administratifs liés au leasehold ou au freehold. Pour un investissement rentable, effectuez une due diligence rigoureuse afin d’éviter des coûts imprévus.
Quel revenu pour vivre à Bali ?
Pour vivre confortablement à Bali, un revenu mensuel de 1 200 à 2 500 € est recommandé, selon votre style de vie. Cela couvre le logement, la nourriture, les loisirs, et le transport. Ce montant peut être réduit si vous choisissez des zones moins touristiques, comme Sanur, tout en maintenant une bonne qualité de vie.
